​无锡二手房市场：成交量创新高、安置房猛增、100个小区有参考价

无锡二手房市场：成交量创新高、安置房猛增、100个小区有参考价

回顾无锡上半年的楼市表现，6月房企为了冲刺半年度任务加大促销力度，6月商品住宅成交105.9万方，环比增长69%。二手房市场表现也可圈可点，关键词也不少。

二手房成交量创下新高、安置房猛增

根据无锡房管局数据，6月，无锡二手住房成交68.76万方，7112套。可以看到，无论是成交量还是成交套数，6月二手房成交数据都是今年最高的。同比去年6月，成交面积和成交套数环比分别上涨了8.52%、6.40%。

表：无锡二手房成交概况

月度

成交量（万㎡）

成交套数

1月

37.38

3878

2月

20.49

2177

3月

52.80

5658

4月

58.55

6248

5月

50.99

5425

6月

68.76

7112

新房市场中，房企为了冲刺半年度业绩，可能会在6月加大优惠力度，但是二手房市场，个人房东不会因为6月冲刺而让利。那么，二手住房何来这一波热情？

其实，这一波二手房行情和安置房土地出让金新规有关。2021年，无锡经适房、安置房最新土出金适用标准公布，7月1日实施，涉及291个小区，以梁溪区多个安置房小区为例，7月1日之后成交的安置房，需要缴纳1800-3000元不等的土地出让金，此外还要缴纳土地契税（土地增值税的3%）。

但实际上，无锡安置房的价格还是相对亲民，受到不少刚需购房者的青睐，如周新苑、凯发苑，凯发苑小区均价约为1.3万/㎡，相比周边商品房价格低一半以上。买一套100㎡的房子，总房价就要省下100多万。

受到土地出让金7月1日起上调影响，6月安置房成交量增幅明显，6月无锡二手房成交榜单中，尚书苑、周新苑、张镇家园、东顺苑、马鞍苑、长宁苑、新安花苑、春潮花园均为安置房小区。

表：无锡6月二手房成交榜单（成交面积）

排名

小区

成交量（㎡）

1

尚书苑

8976

2

丁香雅苑

8772

3

阳光壹佰国际城

8392

4

周新苑

7910

5

张镇家园

7095

6

东顺苑

6395

7

马鞍苑

6153

8

长宁苑

5986

9

新安花苑

5971

10

春潮花园

5714

另一个原因，和土拍市场火热、新房市场总价门槛提高有关。无锡首次集中土拍中，经开区铂宸府东南侧地块共吸引8家房企报名竞争，最终某房企以楼面价19500元/㎡+1200㎡竞租赁面积夺得该地块，而周边在售新房价格在28000-29000元/㎡。经开区清源路以南地块也以19500元/㎡的楼面价成交，周边在售新房价格在32000元/㎡。

随着无锡新房市场上老盘完结、新盘接棒，如今无锡商品房市场单价2万以下的楼盘，不但少，大部分还偏。在这一情况下，不少小户型产品的起步价都要200万左右，刚需们的压力显而易见。土拍市场火热，新房市场总价门槛提高，二手房市场中还有不少小户型可以选择，让不少刚需下定决心早点上车，安置房成交数量创新高也是一大证明。

100个小区迎来参考价

7月26日，无锡市房屋交易管理中心发布通告，公布无锡市首批100个住宅小区二手住房成交参考价格。

从2月开始，深圳率先在全国发布二手房指导价，随后，宁波、成都、西安跟进。根据易居研究院的监测，到6月底，这4个城市二手房价格指数同比涨幅8.1%，相比2月份减少2个百分点，变化最明显的是深圳，1月份深圳二手房价72436元，6月份，二手房价61500元，缩水15%。可以看到，二手房指导价对楼市的影响不可谓不巨大。

那么，无锡100个小区二手房迎来参考价，会有什么影响？

无锡部分二手房小区参考价

参考价新规明确，二手房参考价每年更新， 从幸福里查询滨湖区万达广场房源，一套2010年建、2室1厅、91.23平米房源挂牌价228万元，挂牌单价在2.5万，参考价在2.38万。差距虽然不大，但二手房市场监管力度加强，将有助于加大二手房信息公开力度，对购房者来说容易分辨假房源，房东会降低房价预期，引导市场理性交易。

对中介来说，不能随意炒作房价，虚高挂牌更是不被允许。对银行来说，按照指导价进行放贷，可以控制个人住房信贷风险，稳定市场预期，引导楼市平稳发展。众所周知，炒房者囤积房产后，都希望过几年涨价后卖出，二手房参考价制度普及之后，二手房的流动性降低，可以起到打击炒房、稳住房价的作用，房产的投资属性降低，买房人可以有更多的房源可以选择。

房贷收紧

7月20日，最新一期LPR公布，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。笔者咨询无锡7家主流银行发现，无锡的个人房贷规模有收紧的迹象，不少银行表示，二手房的放贷周期在4-5个月，甚至更久。下半年多数银行额度更紧张，并且，部分银行偏向于新房放款，二手房的信贷额度更加紧张。

表：无锡7月主流银行房贷利率

银行

首套房商贷利率（%）

二套房商贷利率（%）

放款周期

中国银行

5.95

6.15

二手房约6个月，新房1-3个月

工商银行

5.9

6.15

视情况而定

建设银行

5.9

6.15

视情况而定

农业银行

5.9

6.15

2个月以上

江苏银行

5.9

6.15

视情况而定

邮政储蓄银行

5.9

6.15

二手房约2-3个月

交通银行

5.9

6.15

3个月以上

放款周期延长，对房东来说，收到尾款的时间会延长，如果有借钱结清房贷的需求，那么，资金会更加紧张，需要提前做好安排。对购房者来说，信贷收紧，对个人征信要求更高，打算买房的刚需群体需要维护好自己的征信和银行流水。在房源选择上，尽量不要选20年以上的老房子，可能有拒贷的风险。

另外，无锡去年发布了830新政，产证不满5年的住宅交易时需要交高额的税费。购买产证不满5年的房源，中介费以及各类税费动辄十几万，这一部分并不能贷款，买房人在看房时需要问清楚这一点。

各位对无锡楼市现状有什么看法？欢迎在评论区一起交流。