​天津房价大跌！究竟怎么回事？以后还会涨上来吗？

天津房价大跌！究竟怎么回事？以后还会涨上来吗？

早上，一则房地产新闻，上了多家平台的热搜：

注意，上述是国家级官网性质的大媒体的报道！

据上述报导，天津房价相比高点已经下跌了三成左右！

老杨感觉，这与实际情况基本吻合。

北京房价下跌了二成半左右，环京房价下跌了四成左右，天津下跌三成符合逻辑。

过去三年多，京津冀这个大板块楼市出现了深度回调。

近两个月，老杨在做一个专题研究：房地产大板块抬升与塌陷。

我认为其重要价值，仅次于房地产短周期与房地产板块轮动理论。

已经初步研究了如下四个大板块的案例:

关于第4个案例：涉及到四个基本逻辑:

在此，老杨看图说话，略做点拨吧。能理解多少，看大家的悟性了。

1、看经济增速，2017年天津跳水，由之前高于全国增速，转为低于全国增速，18年和19年略有反弹，但仍跑输全国。如此，则利空楼市。

2、看人口增速，2014年就开始放慢，2015年开始低于27个主要城市的平均增速，2017年居然出现人口减少！18年19年基本持平。如此，则利空楼市。

3、大落与大起有内在关系。2017年以来的房价超跌，原因之一是2015－2016年的房价超涨（如下图房价指数同比增速）。而当时超涨，又与京津冀多个利好消息有一定关系。与股市相似，部分时段存在炒概念的乱相。

4、地方卖地过多。土地财政依赖度过高！

从新房去化周期来看，2017年下半年以来，天津新房供求走弱，去化周期上升，甚至达20个月左右，房子很不好卖。

然而，地方政府仍然保持较大规模的供地，尤其是2019年，在楼市低迷，新房打九折、八折促销的时候，地方政府卖地量却创了历史新高！ 搞得众多开发商集体被套，哀鸿遍野……

从区域结构来看，天津郊区的市场差于市区。

作为独立大板块的滨海新区，尤其拖全市市场的后腿！

滨海新区，早在1994年就设立了。仅比浦东新区晚两年。在全国19个国家级新区中，滨海新区应该是老二！

然而，这个新区，虽然看似经济数据不错，上万亿了，但实际发展远不如浦东新区！发展势头，甚至不如重庆两江新区！

从区位来看，滨海新区距天津主城区偏远，这是硬伤，搞了快30年了，这个硬伤仍然存在！所以，滨海新区的房地产历史、现状与前景总是蒙着一层阴影……

天津故事，有点像是在重复东北。无论经济人口，还是房地产市场。

不过，作为老牌直辖市，瘦死的骆驼比马大。也不必对于天津的楼市过于悲观。

老杨认为楼市下降空间不会很大了，房价总体估计还有一成左右的小跌空间。

危中有机，一年后，应能见到底部！